【遴选高频考点】老旧小区改造

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　　一、热点链接

　　9月2日，国家发展改革委、住房城乡建设部印发《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》(以下简称《通知》)提出，进一步摸排城镇老旧小区改造配套设施短板和安全隐患。《通知》要求，认真摸排2000年底前建成的需改造城镇老旧小区存在的配套设施短板，组织相关专业经营单位，联合排查燃气、电力、排水、供热等配套基础设施以及公共空间等可能存在的安全隐患;重点针对养老、托育、停车、便民、充电桩等设施，摸排民生设施缺口情况。将安全隐患多、配套设施严重缺失、群众改造意愿强烈的城镇老旧小区，优先纳入年度改造计划，做到符合改造对象范围的老旧小区应入尽入。
 

　　二、命题预测

　　1.请结合材料，概括A省老旧小区改造中存在的难点问题(400字)。

　　2.S省对老旧小区改造问题进行了深化探索，请你提炼相关做法，撰写一篇经验材料(800字)。

　　3.老旧小区改造因为点多面广，工作量大，情况复杂，资金平衡困难，不易于形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。请结合材料，对建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制提出建议(600字)。

　　4.为检验老旧小区改造成效，A省在全省范围内开展了调研，请结合材料，撰写一篇调研报告(1000字)。

　　5.A省拟召开全省老旧小区改造推进会，假如你是省委办公厅工作人员，请你为省委书记撰写一篇讲话稿提纲(1000字)。

　　6.改造老旧小区对于保障民生和促进经济发展具有重要意义。请围绕“真抓实干改造老旧小区”，撰写一篇大作文(1000字)。
 

　　三、理论精析

　　★“十四五”规划要求

　　加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。

　　★工作目标

　　2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　★基本原则

　　坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

　　坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标;合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

　　坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　坚持保护优先，注重历史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

　　坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

　　★对策措施

　　明确改造任务。明确改造对象范围，合理确定改造内容，编制专项改造规划和计划。建立健全组织实施机制。建立统筹协调机制，健全动员居民参与机制，建立改造项目推进机制，完善小区长效管理机制。建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。合理落实居民出资责任，加大政府支持力度，持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与，落实税费减免政策。完善配套政策。加快改造项目审批，完善适应改造需要的标准体系，建立存量资源整合利用机制，明确土地支持政策。
 

　　四、素材积累

　　大作文框架：

　　老旧小区改造，让所居之地成为幸福港湾

　　城镇老旧小区改造增强人民群众生活幸福感。

　　城镇老旧小区改造绘就民心民愿最大同心圆。

　　城镇老旧小区改造提振经济社会发展精气神。
 

　　老旧小区改造好看更要好住

　　要坚持问需于民。

　　要坚持问计于民。

　　要坚持问效于民。
 

　　改造老旧小区 让老百姓有稳稳的幸福

　　老旧小区改造提高人民生活质量水平。

　　老旧小区改造扩大内需释放经济活力。

　　老旧小区改造不断推出创新管理机制。
 

　　讲话稿框架：

　　在省城镇老旧小区改造现场会上的讲话

　　一、要提高政治站位，深刻领会开展老旧小区改造的重要意义

　　(一)实施城镇老旧小区改造是坚持以人民为中心发展思想的具体体现。

　　(二)实施城镇老旧小区改造是提升城市品质的必然要求。

　　(三)实施城镇老旧小区改造是促进经济高质量发展的有效举措。

　　二、要统筹推进实施，加快老旧小区改造工作步伐

　　(一)要摸清存量底数。

　　(二)要统筹规划设计。

　　(三)要坚持共建共享。

　　(四)要汇聚各方力量。

　　(五)要建设管理并重。

　　三、要加强组织领导，落实落靠各项保障措施

　　(一)进一步压实工作责任。

　　(二)进一步细化政策措施。

　　(三)进一步做好宣传引导。
 

　　经验材料框架：

　　池州市高质量推进城镇老旧小区改造民生工程

　　坚持“一起抓”，把准高位推动点。

　　坚持“一张图”，把准民生需求点。

　　坚持“一盘棋”，把准更新突破点。

　　坚持“一本账”，把准政策机遇点。
 

　　威海市打造老旧小区改造“4+N”模式

　　一是政策引导为支点，激发市场参与积极性。

　　二是多元融资为铰点，深化“政企”良性互动。

　　三是收支平衡为基点，促进微盈利可持续。

　　四是创新思路为撬点，绽放老旧小区新活力。
 

　　调研报告框架：

　　关于我市老旧小区改造工作情况的调研报告

　　一、基本情况

　　二、主要问题

　　(一)各自为政，没有统一的协调机制。

　　(二)资金短缺，使用不够科学合理。

　　(三)政府包揽，群众参与度不高。

　　(四)物业多样，管理水平低下。

　　(五)产权复杂，维修改造难度大。

　　三、几点建议

　　(一)建立协调联动机制，加快改造进度。

　　(二)制定科学改造方案，切实提升品质。

　　(三)拓宽资金筹措渠道，破解投资难题。

　　(四)重视建设过程管理，确保顺利进行。

　　(五)加强小区物业管理，建立长效机制。
 

　　意见：

　　国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。

　　(二)基本原则。

　　——坚持以人为本，把握改造重点。

　　——坚持因地制宜，做到精准施策。

　　——坚持居民自愿，调动各方参与。

　　——坚持保护优先，注重历史传承。

　　——坚持建管并重，加强长效管理。

　　(三)工作目标。

　　二、明确改造任务

　　(一)明确改造对象范围。

　　(二)合理确定改造内容。

　　(三)编制专项改造规划和计划。

　　三、建立健全组织实施机制

　　(一)建立统筹协调机制。

　　(二)健全动员居民参与机制。

　　(三)建立改造项目推进机制。

　　(四)完善小区长效管理机制。

　　四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

　　(一)合理落实居民出资责任。

　　(二)加大政府支持力度。

　　(三)持续提升金融服务力度和质效。

　　(四)推动社会力量参与。

　　(五)落实税费减免政策。

　　五、完善配套政策

　　(一)加快改造项目审批。

　　(二)完善适应改造需要的标准体系。

　　(三)建立存量资源整合利用机制。

　　(四)明确土地支持政策。

　　六、强化组织保障

　　(一)明确部门职责。

　　(二)落实地方责任。

　　(三)做好宣传引导。
 

　　方案：

　　天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案

　　一、工作原则

　　(一)坚持人民城市人民建，人民城市为人民。

　　(二)坚持在保护中发展，在发展中保护。

　　(三)坚持统筹生产生活生态，提高城市发展宜居性。

　　(四)坚持守住安全底线，让群众住得安心放心。

　　(五)坚持需求导向，突出工作重点。

　　二、重点任务

　　(一)老旧房屋改造提升。

　　(二)老旧小区改造提升。

　　(三)城市更新。

　　三、实施机制

　　(一)规划引领，政府主导。

　　(二)市场运作，企业实施。

　　(三)金融支持，统筹平衡。

　　(四)居民参与，共建共享。

　　四、相关政策

　　(一)规划政策

　　(二)土地政策

　　(三)金融财税政策

　　(四)审批政策

　　(五)其他政策

　　五、组织保障

　　(一)建立工作机制。

　　(二)压实属地责任。

　　(三)依法依规实施。

　　(四)营造良好氛围。

　　(五)落实长效管理。
 

　　五、范文赏析

　　大作文：

　　老旧小区改造好看更要好住

　　改革开放以来，我国城市建设取得了举世瞩目的成就，但在城镇化快速推进过程中，一些老旧小区已经无法适应新型城市的发展。这些老旧小区不仅影响居民获得感幸福感安全感，更影响城市整体环境，改造工作迫在眉睫。城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，也是城市建设发展的重点难点所在。要让民生工程变成民心工程，就必须坚持以人民为中心的发展思想，把群众利益摆在首位。

　　要坚持问需于民。知屋漏者在宇下，知政失者在草野。开展老旧小区改造，首先应当问需于民。作为老旧小区的主人翁，小区的痛点堵点难点在哪里，哪些功能最需要增加，哪些地方最需要改造，群众心里都有本明白账。要坚持以人为本，把群众的需求作为改造重点。要广泛征求群众意见，合理确定改造内容，从群众最关心最直接最现实的利益问题出发，从群众最需要最期盼的地方改起，做到民有所呼我有所应，民有所盼我有所为。

　　要坚持问计于民。问需于民知冷暖，问计于民知虚实。开展老旧小区改造，必须向群众问计，拜群众为师，才能凝聚民心民智民力。要高度重视群众参与，认真听取群众意见建议，激发群众参与改造的主动性、积极性，进而找到最大公约数、形成强大合力，最大限度凝聚群众智慧和力量。

　　要坚持问效于民。金杯银杯不如老百姓的口碑，金奖银奖不如老百姓的夸奖。老旧小区改造成效怎么样，群众最有发言权。要自觉树立群众观念，坚持群众路线，从群众中来，到群众中去，把群众高不高兴、满不满意、答不答应作为检验改造工作的标准，维护好最广大人民群众的根本利益。要做好统筹兼顾，不仅要完善小区配套和市政基础设施等“硬件”改造，还要提升社区养老、托育、医疗等“软件”服务水平。要注重改造实效，不仅要“好看”，更要“好住”，切实增强群众获得感、幸福感、安全感。

　　让我们以人民为中心，大力改造提升城镇老旧小区，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
 

　　改造老旧小区 让老百姓有稳稳的幸福

　　习近平总书记指出：“要加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”加快城镇老旧小区改造，可以满足人们对美好生活向往、推动惠民生扩内需、加快城市更新，对激活城市高质量发展具有重要意义。

　　老旧小区改造提高人民生活质量水平。城镇老旧小区改造是针对历史遗留问题的补短板工程，是为了更好满足人民生活所需，切实解决老旧小区生活过程中遇到的难题。针对老旧小区进行改造升级，给老旧小区安装电梯，解决上下楼难的问题。同时，完善供水、供电、供气、排水等多项基础设施，梳理小区外密布的电线网，加快外墙、楼梯等公共部位进行改造升级。解决老旧小区污水横流、车难停等情况，提高老旧小区的生活便利性和舒适性。通过点滴改造，让老旧小区的人民感受到党和国家的关心关爱，增强人民的幸福感、安全感、获得感。

　　老旧小区改造扩大内需释放经济活力。老旧小区是一项保障民生工程，顺应人们对美好生活所需。而老旧小区改造，势必会带动一系列产业的发展。大笔资金的投入，将会激活市场的活力，让更多企业能够精准针对老旧小区生产相关配套产品，确保老旧小区焕发新活力的同时，带动相关产业的高质量发展，释放出市场经济活力，扩大有效投资、推动经济增长、拉动居民消费、创造就业岗位;同时，也将直接带动建筑建材、供水燃气、电力通讯、家用电器等相关产业行业发展，为稳企业、保就业注入强劲动力。

　　老旧小区改造不断推出创新管理机制。改善民生没有终点，城镇老旧小区作为一项惠民工程，是为了更好满足人们对美好生活的向往。因此，除了加大对老旧小区硬件改造，打造宜居环境，还需要各项管理机制充分发挥作用。推动老旧小区网格化，利用党建引领搭平台，提升街道办事处的处置能力，提高物业管理水平，切实回应老百姓生活中遇到的难题。同时，加大宣传垃圾分类，保证小区的干净整洁。不断推动创新管理机制，让老旧小区“软件、硬件”同时升级换代，让老百姓能够参与到老旧小区的治理中，形成最大合力来保证老旧小区改造更好满足老百姓需求。

　　利民之事，丝发必兴。老旧小区改造是回应老百姓的期待，一栋栋改造过后的房屋，也是每个老百姓幸福生活的港湾。坚持以人民为中心的发展观，大力推动老旧小区改造，夯实民生兜底工程，正是党和政府为民初心最好的写照。
 

　　意见：

　　国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见

　　国办发〔2020〕23号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。为全面推进城镇老旧小区改造工作，经国务院同意，现提出以下意见：

　　一、总体要求

　　(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

　　(二)基本原则。

　　——坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

　　——坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标;合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

　　——坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

　　——坚持保护优先，注重历史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

　　——坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

　　(三)工作目标。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　二、明确改造任务

　　(一)明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

　　(二)合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

　　1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整(入地)等。

　　2. 完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

　　各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

　　(三)编制专项改造规划和计划。各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区(包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区)实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

　　三、建立健全组织实施机制

　　(一)建立统筹协调机制。各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道(镇)、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

　　(二)健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

　　(三)建立改造项目推进机制。区县人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

　　(四)完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

　　四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

　　(一)合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

　　(二)加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围;要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

　　(三)持续提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

　　(四)推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升;改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

　　(五)落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除;所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

　　五、完善配套政策

　　(一)加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

　　(二)完善适应改造需要的标准体系。各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。及时推广应用新技术、新产品、新方法。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

　　(三)建立存量资源整合利用机制。各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

　　(四)明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

　　六、强化组织保障

　　(一)明确部门职责。住房城乡建设部要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。

　　(二)落实地方责任。省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，明确市县人民政府责任，确保工作有序推进。市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

　　(三)做好宣传引导。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

　　国务院办公厅

　　2020年7月10日
 

　　讲话稿：

　　全市老旧小区改造视频会议上的讲话

　　同志们：

　　为深入贯彻落实全省推进城镇老旧小区改造工作视频会议精神，强力推进我市老旧小区改造工作，切实提高群众幸福感和获得感，我们组织召开这次全市老旧小区改造视频会议。下面，就抓好我市老旧小区改造工作，我再强调几点意见。

　　一、认识再提高，切实增强做好老旧小区改造工作的紧迫感和责任感

　　近年来，国家把老旧小区改造作为继棚户区改造以后的又一项惠民政策来实施，同时这也是补齐城市短板、提升城市内涵品质的重大举措。党中央、国务院多次召开会议研究。今年4月份，中央政治局会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。从政策导向来看，近几年国家对老旧小区改造的支持和投入在持续加大。

　　我市对老旧小区改造高度重视，市委、市政府主要领导同志多次批示安排，市住建部门积极做工作。我市制定了“六年计划三年完成”的总体计划，今年老旧小区改造项目获批438个，惠及4.32万户居民，共计450.42万平方米，改造小区数量列全省第一位。目前，已经成功争取中央、省财政补助资金，而且正在积极争取中央预算内资金及其他资金，我市也已被列入省财政支持老旧小区改造试点7个城市之一。可以说，我们前一阶段的争取工作不错。

　　另一个，开工方面，总体也不错。目前列入年度计划的438个小区已经开工411个，开工率达到94%。但是个别县(市、区)思想认识不到位，工作进展缓慢，一个县开工率不到30%，一个开发区至今未开工，拖了全市的后腿。

　　二、措施再强化，着力提升老旧小区改造工作的实效

　　一是想方设法加快工作进度。今年我市老旧小区改造工作的总体要求是10月底前完成各项目改造。目前已近5月下旬，即将进入雨季，施工难度将增大，我们必须按照时间要求来推进。各县(市、区)要安排专人盯靠项目，切实加快进度，未开工的要尽快开工，已开工的要抓好工程进度和质量安全监管。

　　二是多措并举解决资金难题。刚才，刘强副省长讲了今年疫情造成的影响，财政收入比较紧张，地方财政的投入也受到影响。所以要多措并举筹集资金。第一，要继续积极争取上级资金支持;第二，要争取专项债等政策支持。目前各项目已经申报，希望财政部门在安排时对民生项目予以倾斜，发改部门也要继续编制项目，申报计划;第三，要整合建设、养老、文化、教育、体育、商务、残疾等多渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造，集中力量办大事;第四，水电气暖等专营单位要在老旧小区改造中发挥作用，加大投入，给予支持。市属国有企业特别是公共事业公司，要统筹谋划，落实市里出台的物业管理方面的规定，未到位的服务要延伸到小区里，服务到户，进一步提升为民服务水平，也解决一部分投入问题。第五，在不增加隐性债务、不冲击房地产市场的原则下，探索如跨片区组合平衡等多种方式，整合闲置土地、资产等资源，统筹开展老旧小区改造。

　　三是建立健全小区长效管理机制。老旧小区要改好也要管好，维护改造成果。改造完成后，要成立业主委员会，建立分类施策的小区物业管理模式，为群众提供更加周到的服务。

　　三、责任再落实，形成推进老旧小区改造工作的强大合力

　　一要健全工作机制。市政府已经调整充实了以市委副书记、市长宇向东同志任组长，相关部门主要负责同志为成员的全市老旧小区整治改造工作领导小组。各县(市、区)要进一步建立健全工作机制，全面负责承担起主体责任。

　　二要强化协作配合。住建部门要发挥牵头作用;发改部门要指导做好项目立项和管理工作，积极争取预算内资金;财政部门要积极争取中央、省补助资金，做好专项债有关工作;自然资源规划部门要在土地政策、不动产登记等方面创新工作方式，谋划突破;各专营机构要从支持老旧小区改造、进一步扩大经营范围、提高服务质量方面加大投入。

　　三要建立考核督导机制。领导小组要建立督导、通报制度。同时也要建立绩效评价制度，运用第三方综合评价各县(市、区)开展的工作。

　　最后，希望大家认真向县(市、区)主要负责同志汇报本次会议精神，尽快形成推进老旧小区改造工作的机制，加快改造进度。同时，积极谋划好专项资金等，解决老旧小区改造中的困难。适当的时机，我们将对列入全国、省试点的11个项目采取现场观摩的方式进行推进，对进展慢的项目予以通报批评。
 

　　方案：

　　天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案

　　为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，贯彻落实党中央、国务院关于实施城市更新行动的决策部署以及市委十一届九次、十次全会精神，进一步推进本市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，推动天津高质量发展，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，结合本市实际，制定本实施方案。

　　一、工作原则

　　(一)坚持人民城市人民建，人民城市为人民。贯彻以人民为中心的发展思想，始终做到城市发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，更新改造结果让群众满意，为人民创造更加幸福的美好生活。

　　(二)坚持在保护中发展，在发展中保护。妥善处理好保护与发展的关系，坚持保护优先，注重历史传承，保护历史文化和城市风貌，延续城市历史文脉。不搞千篇一律大拆大建，避免“千城一面、万楼一貌”。

　　(三)坚持统筹生产生活生态，提高城市发展宜居性。注重城市功能完善和品质提升，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，统筹城市生产生活生态，强弱项、补短板，不断提高城市的宜居性、包容度和承载力。

　　(四)坚持守住安全底线，让群众住得安心放心。聚焦群众改善居住安全条件的迫切需求，将涉及房屋安全的项目优先纳入工作计划，真正把人民生命安全摆在第一位。

　　(五)坚持需求导向，突出工作重点。以人民群众最迫切的老旧房屋老旧小区改造提升需求为重点，因地制宜，精准施策，让人民群众居住条件切实得到明显改善。

　　二、重点任务

　　(一)老旧房屋改造提升。针对城市建成区范围内没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定确定的危险房屋，在保护历史文化和城市风貌的前提下，进行成套化改造，完善功能设施，改善人居环境。老旧房屋改造提升分为保护、改建、重建三种方式。“十四五”期间，中心城区力争基本完成保护类老旧房屋改造提升，全面启动改建类、重建类老旧房屋改造提升，其他区参照执行。

　　1.保护类。针对《中华人民共和国文物保护法》、《历史文化名城名镇名村保护条例》、《天津市历史风貌建筑保护条例》等有关法律法规确定的保护性建筑，从保护城市空间肌理角度，积极开展整修，改善居住条件，留住城市历史记忆。

　　2.改建类。针对建筑结构具有保留价值的非保护性建筑，通过调整房屋内部空间布局或外部扩建，增加独用厨卫设施实现成套化，并可扩大公共空间，提升建筑舒适性，保护城市肌理和建筑风貌。

　　3.重建类。针对建筑结构差、安全标准低等不具有保留价值的非保护性建筑拆除重建，通过适当提高开发建设强度、增加居住建筑面积实现成套化，或者通过对原住户重新安置彻底改善居住条件。

　　(二)老旧小区改造提升。针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)实施改造，改善居民居住条件。老旧小区改造提升内容包括基础类、完善类、提升类三类。到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

　　1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施和光纤入户、架空线规整(入地)等，以及对房屋抗震加固设施(外檐圈梁、构造柱、拉杆等)进行维修、恢复或补强。

　　2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

　　3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要包括公共服务设施配套建设及其智慧化改造，具体为改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

　　(三)城市更新。针对城市建成区及其他市人民政府确定的城市重点区域内进行的城市空间结构调整、城市生态修复和功能完善、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展等综合整治、拆除重建或两者兼顾的规划建设活动，主要包括老旧厂区、老旧街区(包含相应老旧房屋老旧小区改造提升)和城中村等存量片区的城市更新改造项目，以及市、区人民政府主导的补齐基础设施短板和完善公共服务设施项目。“十四五”期间，各区人民政府要因地制宜制定城市更新项目年度实施计划，报天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审定后组织实施。

　　三、实施机制

　　(一)规划引领，政府主导。规划资源等部门依据国土空间总体规划等，指导各区编制更新改造规划和年度实施计划并按程序报批后实施。各区人民政府是本区各类更新改造工作的责任主体，负责组织实施主体会同区住房建设和规划资源等部门，按照规划及相关标准要求，因地制宜、量力而行，编制确定实施的更新改造规划，并按照相关更新改造规划，制定年度实施计划，分类有序组织实施。

　　各类更新改造规划涉及需要调整控制性详细规划上位规划的(如专项规划、永久性保护生态区域、国土空间总体规划等)，应先行履行上位规划调整程序;涉及需要调整控规的，应报送天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组审查，经审查同意的城市更新规划作为控制性详细规划修改必要性论证和修改方案编制的重要依据。

　　(二)市场运作，企业实施。通过市场化运作方式，充分调动社会资本参与，支持专业机构等社会力量投资参与各类更新改造项目。涉及建设周期长、投资规模大、跨区域以及市级重大城市更新项目，可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。实施主体应按照市场化方式实施更新改造，提高工作质量和效率。

　　实施主体负责城市更新改造项目投资、建设、运营等全生命周期管理工作。包括组织城市更新项目可行性研究，与融资机构论证融资方案，经论证可行后形成实施方案(含更新范围、建设内容、项目定位、资金筹措方案、补偿安置方式、建设方案、经济测算、运营方案等内容);按“一事一批”原则，将实施方案报区人民政府审核同意后组织实施。城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。

　　(三)金融支持，统筹平衡。市金融主管部门会同行业主管部门和各区人民政府，组织协调金融机构加大对本市各类更新改造工作的金融支持力度。各区人民政府要用足金融政策，充分运用市场手段，提高融资能力，确保本区各类城市更新改造项目的资金平衡，可按照单个更新改造项目平衡、多个更新改造项目组合平衡、全部更新改造项目总体平衡方式，统筹实现资金平衡。

　　(四)居民参与，共建共享。各类更新改造工作要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。深化“战区制、主官上、权下放”党建引领基层治理体制机制创新，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进更新改造工作。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识。

　　四、相关政策

　　(一)规划政策

　　1.放宽规划指标。各类更新改造项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标，允许建筑高度适度提高，但各类用地容积率原则不应突破《天津市控制性详细规划技术规程》要求。在满足安全、环保要求前提下，增加非独立占地的公共服务设施、市政基础设施的建筑规模可不纳入地块容积率计算。为保护城市风貌肌理，老旧房屋改造提升改建类项目经充分论证并征得天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组相关成员单位同意，道路红线在满足消防、安全的前提下，可按照现有道路控制，绿地率按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制，建筑规模增加应不大于现状权属建筑规模的15%。国家和本市有其他管控规定的，从其规定。

　　2.优化建设管理。老旧房屋改造提升改建类和城市更新综合整治类项目建筑退线应与周边建筑退让协调，日照、消防不应低于现状水平，且应符合国家和本市规定的有关采光、通风、防灾、管线埋设、视觉卫生、燃气等要求，经充分论证，配套公共服务设施可由区人民政府按照区域统筹平衡。既有居住区内老旧房屋改造提升重建类和城市更新拆除重建类项目建筑退线应与周边建筑退让协调，不得占压规划道路等规划公共设施用地，且应符合国家和本市规定的有关采光、通风、防灾、管线埋设、消防、视觉卫生、燃气等要求，新建住宅大寒日日照时数不应低于1小时。

　　3.完善保护措施。对历史文化街区内的非保护性老旧房屋，可依照相关法律法规和历史文化街区保护规划，在尊重街区整体格局和风貌的前提下进行创新性更新改造、持续利用。因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的地块，可以按照国土空间规划实行异地补偿。非保护性的老旧房屋半地下室可以调整至地坪之上，建筑高度可按地下室高度增高，但应符合国家法律法规和历史文化街区保护规划的相关要求。半地下室面积已登记但未在历史文化街区保护规划建筑面积指标中体现的，可直接调整该规划建筑面积指标，无需履行保护规划修改程序。鼓励历史文化街区内用地性质的混合与兼容。非保护性的老旧房屋进行改建、重建时，间距、退让、绿地率、日照等指标按照不低于现状水平控制，建筑密度按照不高于现状水平控制;为满足消防、市政公用等专业管理要求及因加装电梯等原因需增加面积的，可适当调整建筑面积及轮廓线，并依法履行保护规划修改程序。

　　(二)土地政策

　　1.支持土地使用权人自主更新。不改变土地用途的，可维持原供地方式;土地用途变更为经营性用途或新增建筑面积用于销售产权的，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额补缴土地收益，办理相关用地手续，其中涉及国家支持发展的各类产业情形的，可适用在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的建设用地过渡期政策。

　　2.支持存量闲置用房利用。各类更新改造中，土地使用权人单独或以入股、出租等方式联合其他市场主体，利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施以及兴办国家支持发展的各类产业的，可在5年过渡期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。

　　3.支持公共服务设施建设。在不违反规划且征得居民同意的前提下，各类更新改造项目周边的边角地、夹心地、插花地等存量土地可以一并纳入更新改造范围。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

　　4.支持探索供地政策。研究支持城市更新项目实施主体通过公开出让方式取得国有建设用地使用权的具体措施。

　　(三)金融财税政策

　　1.老旧房屋改造提升项目。补缴的土地收益，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分可用于补贴建设项目资金。加大住房公积金对老旧房屋改造提升的支持力度，房屋产权人(公有房屋承租人)对更新后的房屋增加面积部分交纳改造成本费的，可按本市住房公积金管理相关政策提取使用住房公积金。

　　2.老旧小区改造提升项目。市级财政通过中央老旧小区改造补助资金，结合市级财力情况，给予各区老旧小区改造提升项目适当补助。资金来源和税费减免按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)执行。

　　3.城市更新项目。可多渠道筹集资金，多方筹措项目资本金，研究纳入更新范围的国有资产注入等支持措施。依法依规给予城市更新项目行政事业性收费减免和税收优惠等支持。由国家开发银行天津市分行等金融机构担任金融服务总协调人、银团总牵头行，按照市场化、法治化原则，依法合规对天津城市更新项目提供金融支持。

　　(四)审批政策

　　1.加快审批速度。结合审批制度改革，构建更新改造项目快速审批流程，提高项目审批效率。各区人民政府组织有关部门联合审查各类更新改造方案，通过后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。对需要保留的老旧房屋，按照现状消防技术标准进行修缮并达到消防安全要求，更新后应达到二步节能标准。涉及规划指标调整的，按照法定程序调整控制性详细规划。各区(滨海新区除外)控制性详细规划修改必要性论证的专题报告可与实施方案一并按程序报市人民政府审批。控制性详细规划修改必要性论证的专题报告经市人民政府同意后，区人民政府应尽快会同市规划资源局履行控制性详细规划修改方案报审程序。

　　2.减少审批环节。精简各类更新改造项目审批事项和环节。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。可将工程建设许可和施工许可合并办理，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查，相关各方进行联合验收。建设项目不增加建筑规模、不改变规划性质、不过大调整建筑风格形式的，以及涉及既有住宅加装电梯的，免于办理建设工程规划许可证。

　　(五)其他政策

　　1.盘活存量资源。合理疏解改造提升老旧房屋居住人口，减轻更新房屋使用强度，更好改善全体住户居住条件，满足群众住房需求。各区人民政府要积极盘活可利用的保障房或空置商品房作为老旧房屋改造提升腾迁安置房源。棚改剩余安置地块和安置房源可用于老旧房屋改造提升腾迁安置使用。

　　2.支持公有住房出售。老旧房屋改造提升后的房屋单套面积增加的，由房屋产权单位(产权人)、承租人按照改造协议的约定交纳改造成本费，维持原房屋产权类别不变。改造提升后的房屋为成套住房且符合公有住房出售条件的，可按照房改售房政策向承租人出售产权。改造提升后的增量房屋和腾空房屋，在安置回迁住户基础上有剩余的，符合法律法规规定的可转让房屋使用权或产权。

　　五、组织保障

　　(一)建立工作机制。成立天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新工作领导小组，相关市级部门、相关单位及各区人民政府为成员单位，领导小组办公室设在市住房城乡建设委。领导小组成员单位根据各自职责，指导、监督各类更新改造工作。

　　国家开发银行天津市分行等金融机构作为全市城市更新项目融资牵头单位，配合政府开展城市更新项目贷款融资方案编制及评估工作，参与融资政策制定、项目规划和计划编制、实施方案审核等，负责对城市更新改造工作中资金测算的内容进行评估;负责确保城市更新改造贷款资金发放依法合规，做好资金使用规范和安全管控、防范发生金融风险等工作。

　　(二)压实属地责任。各区人民政府作为本区各类更新改造工作的责任主体，应参照市级领导小组机制建立区级工作机制，负责组织编制本区各类更新改造规划、年度实施计划、资金平衡方案，制定本区实施方案并组织实施;负责具体组织本行政区域内城市更新项目规划编制、实施、产业准入、评估、全过程监管等工作。结合推进各类更新改造工作，同步开展绿色社区创建行动、城市居住社区建设补短板行动、既有住宅加装电梯工作。

　　(三)依法依规实施。各区人民政府、市有关部门要严格执行国家和本市相关法律法规，确保依法合规推进各类更新改造工作。组织实施中确保公开透明、公平公正，并接受社会各界和群众监督。加强制度建设，出台符合本市实际的配套支持政策，保障各类更新改造工作有序进行。

　　(四)营造良好氛围。市有关部门、各区人民政府要加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对更新改造工作的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读各类更新改造政策措施，及时回应社会关切。

　　(五)落实长效管理。各区人民政府、市有关部门要根据相关规定，对更新改造并验收合格的项目组织实施长效管理。市有关部门要加强监督，指导各区人民政府或相关责任部门做好接管移交和长效管理工作，巩固项目改造和更新成果。

　　滨海新区依据以上要求，结合本区实际制定实施方案。
 

　　调研报告：

　　关于我市老旧小区改造工作情况的调研报告

　　老旧小区改造是一项重大民生工程。为了掌握全市老旧小区改造工作情况，提出改进工作的建议，市政协联络处于10月中旬组织部分市政协委员及发改、住建等部门负责人，对我市老旧小区改造工作进行了专题调研。现将有关情况报告如下：

　　一、基本情况

　　全市共有符合改造政策的小区314个，涉及643栋楼18420户居民，总建筑面积172.5008万平方米，计划总投资93131.296万元，其中：需加装电梯的小区有96个，涉及199栋楼6457户居民。2019年-2020年，全市有87个小区列入中省计划，目前已开工59个(其中：2019年29个，2020年30个)，开工率67.82%、完工7个，均为2019年项目，完工率8.05 %。全市列入中省2021年计划项目176个，共15645户，计划总投资约13.1亿元。

　　二、主要问题

　　从调研情况来看，我市老旧小区改造存在的问题不少。

　　(一)各自为政，没有统一的协调机制。老旧小区改造涉及多个部门，往往“各吹各的号、各唱各的调”，缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批，我市按片区包装策划老旧小区项目不到位。三是项目组织实施缺乏整体性，改造的质量有待提高。

　　(二)资金短缺，使用不够科学合理。目前改造提升主要依靠中省补助资金支持，由于小区众多、基础设施落后，资金投入高，财政压力大，全市已列入计划87个老旧小区，改造面积约99.5万平米，改造户数8256户，计划总投资约为3.8亿元，但目前已到位的资金仅为1.9843亿元(其中：财政专项补助0.9846亿元、发改预算内投资0.9997亿元)，占投资的52.21%，资金缺口约为1.8亿元。

　　(三)政府包揽，群众参与度不高。目前的改造资金来源渠道主要为政府财政补贴和各种专项资金支持，政府承担了较大部分投资，改什么、怎么改，往往政府部门说了算。老百姓对改造的重点与质量等方面有意见，配合不积极，多不愿出资。

　　(四)物业多样，管理水平低下。大部分仍居住在老旧小区的居民收入普遍偏低，对于花钱买服务的物业管理意识较为淡薄，即使同意小区引入规范的物业管理，但在出资和缴费问题上也不愿配合，导致难以筹集整治和管理资金。空间有限，停车位规划难度大。由于老旧小区多建成于80、90年代，当时规划不足，停车区域面积普遍较小，停车位数量远远无法满足现有迅速增长的私家车数量。且小区内居民楼间隔较小，没有多余的空地可以改造停车场，加剧“停车难”现状。

　　(五)产权复杂，维修改造难度大。老旧小区产权情况十分复杂，统一管理难度较大，多数老旧小区产权属于村集体、机关事业单位、企业的情况居多。尤其是产权属于企业的部分老旧小区，由于改制、破产等因素，还面临责任管理主体缺失问题，基本处于“失管状态”，尤其是在1999年以前建设的小区基本上未按照建设部要求建立维修基金，无法满足共用部位、共用设施的维修需求。

　　三、几点建议

　　针对我市老旧小区改造工作中存在的问题，建议着重做好以下几个方面工作。

　　(一)建立协调联动机制，加快改造进度。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金，在老旧小区项目申报中，中省鼓励打破相邻小区围墙界限，对分属不同管理主体的小区，实施统一设计、统一改造、统一管理，进行集中连片改造;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，通过整治改造前后的对比，使广大居民真正理解老旧小区整治改造的意义，从而统一思想认识，自觉支持、配合整治改造工作，减少整治改造过程中的矛盾和工作阻力，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

　　(二)制定科学改造方案，切实提升品质。要求各县市区合理确定改造内容，按照先地下后地上、先功能后提升的原则，优先实施小区排水和供电设施、停车场建设及其他事关小区安全的工程项目，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。要制定差异化的改造方案，突出重点，强化质量管理，切实提升老旧小区的功能，改善群众居住条件。通过改造，不仅让小区旧貌换新颜，更要让群众有更多的获得感、安全感、幸福感。

　　(三)拓宽资金筹措渠道，破解投资难题。一是全力以赴，尽力多争取上级补助、配套资金;二是加大宣传力度，本着“谁出资、谁受益”的原则引导小区居民筹资;三是做好工作协调，加强与电力、通讯等相关部门的工作对接，引导相关企业参与改造。四是采取市场化机制，引导社会资本参与改造。

　　(四)重视建设过程管理，确保顺利进行。施工、监理单位要做好建设工作，合理施工组织计划，严格把关施工过程。加快推进2019和2020年已下达投资计划的老旧小区改造项目建设，确保按中省要求时限开工建设，加快中央资金支付进度，确保资金效益。既要保质保量、按时交付工程,又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

　　(五)加强小区物业管理，建立长效机制。要把老旧小区改造与改造后的管理结合起来，避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。
 

　　经验材料：

　　威海市打造老旧小区改造“4+N”模式

　　去年以来，市住建局结合城市有机更新，把老旧小区作为“美好环境与幸福生活共同缔造”的战略基点，提高老旧小区改造标准、拓展改造深度、创新改造模式，积极打造老旧小区改造的“济宁经验、山东模式、全国典范”，人民群众的幸福感、获得感、安全感不断提高。

　　一是政策引导为支点，激发市场参与积极性。出台《济宁市支持城镇老旧小区改造十条措施》和《改造工作流程的指导意见》，放宽建筑密度、容积率等指标限制，“允许将行政事业单位、国有企业的闲置土地及房产，按程序调整容积率、改变土地用途，建设公共配套设施”，为市场化运营留够空间，平衡改造资金，激发社会资本参与老旧小区改造的积极性。

　　二是多元融资为铰点，深化“政企”良性互动。推进政府、市场同向发力，争取上级资金、强化地方资金支持，拉入市场主体，推动多元融资、多方参与。今年以来，共争取市级以上改造资金5.36亿元，发行地方政府债券1.52亿元;任城区、高新区将财政资金、资产注入区属平台公司，作为项目改造运营主体，并引入愿景集团联合成立“综合运营平台”，发挥项目融资主阵地、主平台作用，负责设计、施工及运营;鱼台县通过盘活存量资源，规划建设邻里中心，将闲置用房整体打包改造社区配套设施，利用项目盈利实现项目平衡，成功获批农发行2亿元贷款，构筑了开放性融资体系。

　　三是收支平衡为基点，促进微盈利可持续。将城市资源作为小区资源，“跳出围墙”、多元融资、共建共享，统筹推进老旧小区改造。任城区马驿桥大片区统筹平衡项目，围绕拓展还款来源，统筹规划小区周边闲置宿舍楼等资源，整合建设“党建文化高地、政务下沉实体、保障服务中心、便民惠民平台”，新增居民停车、助餐、养老、托幼等收益性服务设施，使其成为马驿桥等老旧小区的“综合邻里中心”。康桥金茂华居跨片区统筹项目，通过改建、新建小区内外4处闲置资源，打造便民中心、建设租赁商铺、完善服务设施，进行综合运营盈利，实现资金平衡。兖州区将7个小区合并为东苑小区，新建社区食堂、日间照料等商业设施，年收益近300万元，实现了小区改造的后续管养。鱼台县邻里中心作为老旧小区改造平衡资源，总建筑面积3万平方米，总投资2.6亿元，建设生活中心、教育培训中心、社区服务中心、城市农贸集市等多功能为一体的公共服务配套设施，通过打造15分钟生活圈，提供全业态的社区便民服务。在满足周边居民生活所需的同时，通过市场化长效运营，运营产生收益用于弥补老旧小区改造资金缺口及邻里中心建设投资、银行贷款还本付息。

　　四是创新思路为撬点，绽放老旧小区新活力。联合专营单位、小区居民成立了“飞线整治联盟”，由建设单位负责开挖地下管沟、埋设管道，各专营单位按照施工划片将线路接入“弱电综合管槽”，所有弱电实现了“共沟、共管、共箱、共槽”，居民通过分支箱转换网络插头，即可更换网络运营商。同时预留了5G通讯网线、智慧物业线路等管位，为“新基建”走进老旧小区留足了升级空间，该经验被住建部工作简报全国推广。通过盘活闲置空间，发展“小区微经济”，增设乐善会客厅、手工作坊，定期举办“跳蚤”市场，融合夜经济、地摊文化，打造具有“烟火气息”的活力街区。尊重小区个性，听取居民意见，嵌入文化元素，传承历史文脉。强化长效管理，注重老旧小区改造后续管护，对接管改造后的老旧小区物业企业，连续3年给予每月每平方米0.2元的财政补助，提高了物业企业参与老旧小区管理的积极性，逐步建立长效管理机制。

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关键词：遴选高频考点

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